ЮРИДИЧЕСКА КОНСУЛТАЦИЯ
От Георги Йорданов Манасиев
Във връзка с проблема възможно ли е застояване на съсобствен урегулиран поземлен имот без съгласието на всички съсобственици
Процедурата е регламентирана в чл.183 от ЗУТ, който е аналогичен на чл.56 от ЗТСУ/отм./. В конкретния случай става въпрос за застояване на северната част от съсобствен урегулиран поземлен имот, от няколко съсобственика, със сграда на калкан спрямо застроена от другите съсобственици триетажна масивна сграда -етажна собственост. Това може да стане със съгласието на останалите съсобственици, изразено в писмено заявление до кмета на Община Сандански, с нотариална заверка на подписите, което подлежи на вписване от съдията по вписвания при Сандански РС. С това заявление ще се учреди право на строеж от част от съсобствениците в полза на останалите съсобственици-инвеститори.
От писмото става ясно, че такова съгласие на останалите съсобственици липсва. При тази фактическа обстановка, въпреки че по действуващ ЗРП, одобрен със заповед РД-12-491/15.12.1981г.е предвидено строителство в северната част на имота за триетажна сграда – на калкан със заварената сграда, липсата на съгласие осуетява възможността за извършване на предвиденото строителство само от част от съсобствениците. Без съгласие на останалите съсобственици може да се извършат само строителни работи предвидени по чл.185 от ЗУТ, но тези хипотези са неприложими в конкретния случай, доколкото се иска изграждане на нова жилищна сграда и то с постоянен статут.
За извършване на новия строеж не биха могли да се приложат и общите правила при съсобственост /чл.32 от ЗС/, доколкото закона за собствеността се явява общ по отношение на Закона за устройството на територията и разпоредбите на специалния закон -в случая чл.183 ал.1 ЗУТ -дерогират действието на общите разпоредби по ЗС-чл.32.
Предвидената по-рано възможност по чл. 58 от ЗТСУ за застояване в съсобствен парцел без съгласието на останалите съсобственици, въз основа на одобрен одобрен архитектурен проект за цялостното застрояване на парцела, по който всеки от съсобствениците да може да получи самостоятелен обект, няма аналогична в ЗУТ. С новия закон е премахнато административното разрешаване на въпроса за строеж в съсобствен парцел и е изключена възможността за строителство в съсобствен парцел без съгласието на останалите съсобственици, съществувала преди по чл.58 ЗТСУ и чл.241 и сл. от ППЗТСУ.
При това положение, ако не може да се постигне съгласието на останалите съсобственици за учредяване на правото на строеж, остава възможността за всеки един от съсобствениците на общия урегулиран поземлен имот за иска делба на имота. Ано имота е поделяем и от него могат да се обособят два урегулирани поземлени имота, съобрлазно техническите изисквания и норми по ЗУТ, незастроената северна част би могла да се получи в общ дял от съсообствениците, желаещи да осъществят строежа, а другия имот – от другите съсобствениц, както и преценка на икономическите възможноости от всеки, с оглед уравняване на дяловете. За осъществяване на доброволна делба e необходимо първоначално да се проведат процедурите по ЗУТ за изменение на ПУП чрез промяна на регулацията. Едва след влизане в сила на заповедта на кмета за промяна на регулацията, може да се пристъпи към нотариално разделяне на имота между съсобствениците. В случай, че не може да се постигне долроволна делба, може да се пристъпи към съдебна далба, но е препоръчително предварително изясняване на техническата възможност за разделяне на имота с помощта на компетентни лица/архитект, геодезист/, тъй като ако имота е неподеляем и не може да бъде поставен в един от дяловете, съдът може да постанови изнасянето му на публична продан, което явно не е целта на съсобствениците.